La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1045 del 19 gennaio 2026 , torna sul tema dell’esenzione ICI per gli enti non commerciali con riferimento alle annualità anteriori al 2012, affrontando con taglio sistematico il rapporto tra disciplina interna e diritto unionale in materia di aiuti di Stato.
La pronuncia, pur confermando l’orientamento restrittivo formatosi in materia di uso promiscuo dell’immobile nel regime ICI, introduce un passaggio di particolare rilievo: la necessità di verificare, in sede di rinvio, l’applicazione della regola “de minimis” alla luce dello ius superveniens eurounitario e nazionale.
Il caso
La controversia trae origine da un avviso di accertamento ICI per l’anno 2011, emesso nei confronti di un ente religioso per un importo pari a euro 136.516. L’ente aveva invocato l’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. 504/1992, sostenendo che l’attività commerciale (una tipografia) fosse limitata al 3% della superficie dell’immobile.
La CTR Sicilia aveva rigettato l’appello, ritenendo che l’immobile fosse destinato, in parte, ad attività produttiva di reddito e, in parte, concesso in locazione a terzi, escludendo così la sussistenza del requisito dell’utilizzo diretto ed esclusivo per attività non commerciali.
L’ente proponeva ricorso per cassazione articolando tre motivi: motivazione apparente, violazione del principio di non contestazione e violazione dell’art. 7 citato.
Motivazione apparente e non contestazione
La Corte respinge il motivo relativo alla motivazione apparente, richiamando il consolidato orientamento delle Sezioni Unite secondo cui la nullità ricorre solo quando la motivazione sia inesistente o meramente apparente in senso costituzionalmente rilevante. Nel caso di specie, la CTR aveva dato conto delle risultanze documentali (tra cui mod. 770 e dichiarazione dei redditi) e della presenza di un contratto di locazione, raggiungendo il minimo costituzionale richiesto.
Viene parimenti respinto il motivo fondato sulla violazione dell’art. 115 c.p.c.: in ambito tributario, la contestazione della debenza del tributo implica anche la contestazione dei presupposti dell’esenzione, sicché non può ritenersi operante un automatismo derivante dalla mancata specifica contestazione della percentuale di utilizzo commerciale.
Uso promiscuo e regime ICI
Nel merito, la Corte ribadisce un principio già consolidato: nel regime ICI, vigente per le annualità fino al 2011, non era prevista una forma di esenzione proporzionale in caso di uso promiscuo dell’immobile, salvo frazionamento catastale.
L’esenzione ex art. 7, comma 1, lett. i) richiede infatti l’utilizzo diretto ed esclusivo dell’immobile per attività non commerciali. La concessione in locazione a terzi, così come lo svolgimento di attività imprenditoriale anche non prevalente, esclude in radice la spettanza del beneficio.
La disciplina introdotta con l’art. 91-bis del d.l. 1/2012, che ha previsto la possibilità di applicare l’esenzione in misura proporzionale in presenza di utilizzo misto (previa identificazione catastale o dichiarazione), non è applicabile retroattivamente alle annualità ICI anteriori al 2012.
La sentenza si pone in linea con la recente pronuncia della Corte costituzionale n. 20/2025, che ha ritenuto non fondata la questione di legittimità relativa all’impossibilità, nel regime ICI, di scorporare le superfici in caso di uso promiscuo.
Il rilievo dello ius superveniens
Il passaggio centrale della decisione concerne l’incidenza della decisione della Commissione europea n. 2023/2103, intervenuta a seguito dell’annullamento parziale della precedente decisione 2013/284/UE.
La Commissione ha disposto il recupero dell’aiuto incompatibile concesso sotto forma di esenzione ICI agli enti non commerciali per il periodo 2006–2011, laddove tale esenzione abbia integrato un aiuto di Stato ai sensi dell’art. 107 TFUE.
La Cassazione afferma che il giudice nazionale è tenuto ad applicare d’ufficio la normativa eurounitaria sopravvenuta, anche in sede di legittimità, ove non siano necessari ulteriori accertamenti in fatto. Nel caso di specie, tuttavia, la verifica dell’effettiva riconducibilità dell’esenzione a un aiuto di Stato richiede accertamenti ulteriori, da svolgersi in sede di rinvio.
La regola “de minimis”
La decisione della Commissione richiama espressamente la possibilità che taluni aiuti individuali rientrino nei limiti previsti dalla disciplina “de minimis”. In tal caso, non ricorrerebbero tutti i presupposti dell’art. 107 TFUE e non sarebbe necessario procedere al recupero.
La Corte enuncia un principio di diritto di particolare rilievo: l’esenzione ICI fruita nello svolgimento di attività economica integra un aiuto di Stato; tale aiuto va recuperato in conformità alla decisione 2023/2103; tuttavia, in sede di recupero deve essere verificata l’applicazione della regola de minimis.
La soglia di riferimento, pari a euro 200.000 nell’arco di tre esercizi finanziari (periodo mobile), deve essere calcolata con riferimento all’imposta non versata, al netto delle sanzioni. Il triennio va individuato considerando l’anno di concessione dell’aiuto e i due esercizi precedenti.
Onere probatorio e fase di rinvio
L’onere della prova del rispetto della soglia de minimis grava sul contribuente. Per i periodi anteriori all’istituzione del Registro nazionale degli aiuti di Stato (31 maggio 2017), tale prova può essere fornita anche mediante autocertificazione riferita al triennio rilevante.
La Corte precisa inoltre che, trattandosi di ius superveniens, non operano le preclusioni processuali relative alla questione de minimis: le parti potranno produrre nuovi documenti in sede di rinvio.
In caso di superamento della soglia, il recupero dovrà riguardare l’intero importo dell’aiuto, non solo la parte eccedente.
Conclusioni
La sentenza n. 1045/2026 conferma l’impostazione restrittiva dell’esenzione ICI in presenza di uso promiscuo nel regime ante 2012, ma introduce un rilevante elemento di novità sul piano sistematico.
Il contenzioso relativo alle annualità 2006–2011 non può più essere affrontato esclusivamente alla luce della disciplina interna dell’esenzione, ma deve essere inquadrato nel sistema degli aiuti di Stato. La verifica della natura economica dell’attività e del rispetto della soglia de minimis diventa centrale nella fase di recupero.
La decisione segna dunque un passaggio significativo nell’evoluzione della materia, spostando l’asse del giudizio dal solo diritto tributario interno al coordinamento con il diritto dell’Unione europea, con evidenti ricadute operative per gli enti non commerciali e per gli enti impositori.